Когда мне было 17 лет, я только вступал во взрослую жизнь, определял свой жизненный путь, встретил первую любовь. Моя девушка тогда подарила мне книгу “Как зарабатывать на трейдинге”. Эта книга потрясла меня! В ней рассказывалось о рынке Forex и приводилось много историй в духе: “Вложился туда-то, заработал в 3 раза больше”.
А что, так можно было???
Эти истории меня воодушевили и я осознал, что АБСОЛЮТНО ЛЮБОЙ ЧЕЛОВЕК, имея даже небольшую сумму денег, может начать вкладывать куда-то деньги и зарабатывать. Это был мой первый опыт в теме инвестиций, который оставил глубокий след.
Второй раз я столкнулся с этой темой, когда один из друзей, зная о моем интересе, скинул мне ссылку на книгу Генриха Эрдмана “Инвестируй и богатей”. Эта книга рассказывает историю человека, который буквально с нуля разбогател на инвестициях. У него не было ничего за душой, он составил финансовый план и начал инвестировать в паевые инвестиционные фонды. В итоге создал капитал в миллион долларов за 30 лет.
И снова я был под большим впечатлением. Вписался в обучение на финансового консультанта. Купил обучающие материалы и начал потихоньку пробовать себя в деле инвестиций.
А что, так можно было???
Эти истории меня воодушевили и я осознал, что АБСОЛЮТНО ЛЮБОЙ ЧЕЛОВЕК, имея даже небольшую сумму денег, может начать вкладывать куда-то деньги и зарабатывать. Это был мой первый опыт в теме инвестиций, который оставил глубокий след.
Второй раз я столкнулся с этой темой, когда один из друзей, зная о моем интересе, скинул мне ссылку на книгу Генриха Эрдмана “Инвестируй и богатей”. Эта книга рассказывает историю человека, который буквально с нуля разбогател на инвестициях. У него не было ничего за душой, он составил финансовый план и начал инвестировать в паевые инвестиционные фонды. В итоге создал капитал в миллион долларов за 30 лет.
И снова я был под большим впечатлением. Вписался в обучение на финансового консультанта. Купил обучающие материалы и начал потихоньку пробовать себя в деле инвестиций.
Тогда у меня появилось первое финансовое образование и первые навыки в сфере финансов: как сохранять деньги, какими инструментами приумножать, как накапливать и не сливать, другие базовые знания. Это меня сильно увлекло, потому что я понял, что можно отправлять деньги на “работу”, при этом они будут умножаться, а ты экономишь свое время.
Это было невероятно круто! Я хотел всему своему окружению донести мысль, что можно зарабатывать с минимумом усилий и времени и начал консультировать друзей и ближайших родственников. Но в то время (это был 2008 год) это был новый рынок для русскоязычного пространства. Тема инвестиций воспринималась сложно. Даже сейчас непросто, но тогда тех, кто инвестировал было в разы меньше. Я продавал пенсионные финансовые инструменты, рассказывал, что негосударственные пенсионные фонды - это эффективно для приумножения пенсионного капитала. Также обучал людей, как оптимизировать затраты, а сэкономленные деньги инвестировать.
Это был старт и первый опыт в плане финансового образования и продаж. Тогда же я познакомился с Николаем Мрочковским, который потом стал моим партнером в разных проектах. Мы вместе написали несколько книг, в том числе “Экстремальный тайм-менеджмент”, и запустили ряд курсов по личностному росту.
Почему выбрал инвестиции в недвижимость
Я начал получать первые деньги от образовательного онлайн-бизнеса и опять столкнулся с вопросом: как сохранять и приумножать накопленное? Начал искать разные возможности и остановился на инвестициях в недвижимость.
Я смотрел разные вебинары людей, которые инвестируют в недвижимость. Причем смотрел как на английском языке так и на русском. Это очень заряжает. Я смотрел, увидел рабочие стратегии для себя. Тогда меня это сильно зацепило.
Я начал получать первые деньги от образовательного онлайн-бизнеса и опять столкнулся с вопросом: как сохранять и приумножать накопленное? Начал искать разные возможности и остановился на инвестициях в недвижимость.
Я смотрел разные вебинары людей, которые инвестируют в недвижимость. Причем смотрел как на английском языке так и на русском. Это очень заряжает. Я смотрел, увидел рабочие стратегии для себя. Тогда меня это сильно зацепило.
Запустил первый доходный дом: в 2014 вместе с Николаем Мрочковским мы купили таунхаус 230 кв.м. за 10 млн.руб., еще 2 млн.руб. вложил в ремонт. Сделали из него 10 квартир-студий.
В итоге этот проект работает уже седьмой год и стабильно приносит в месяц 180 000 руб.
Из них 95 тыс. идет на ипотеку, а оставшаяся дельта - это пассивный доход. Мы потратили время только на запуск этого проекта (месяца 2 - 3), а потом делегировали работу управляющей компании. Я не погружаюсь ни в какие бизнес-процессы этого проекта, не трачу свое время, а доход получаю.
Сравниваю с другими бизнесами, которые запускал в разное время - с тех пор ничего не выжило. А эта недвижимость до сих пор работает и приносит деньги. Классный ресурс!
Мои инвестпроекты в недвижимость
- Доходный дом “Апрелевка”: 10 квартир-студий. Действующий. Инвестиции составили 3,937 млн.руб. Прибыль 15.69% годовых. Доходность небольшая, но стабильная.
- Квартира в Бисерово. Инвестиции 870 тыс.руб. С кредитным ключом, ипотекой. Прибыль 13.93% годовых. Одна из самых первых инвестиций.
- Коттеджный поселок в Уфе. Я сам оттуда родом. Была найдена классная земля под дома премиального уровня. Дома планировали строить деревянные с панорамным остеклением. Таких в Уфе еще не было, мы тогда были первыми. Инвестировали 39 млн. руб. Построили 28 домов и вышли в небольшой плюс. Доходность инвесторов составила 6,53%. Проект длился 2 года. Это был крутой проект, который не обошелся без ошибок. Он принес колоссальный опыт, но не так много денег. Сейчас этот проект продолжает работать уже без меня и доходность инвесторы получают высокую.
- Апартаменты в Москве, метро Владыкино. Нашли интересный объект - бывшая гостиница “Алтай”. Север города, 7 минут до метро. Цена покупки была очень привлекательная - 165 тыс за кв.м. против рыночной 210 тыс. за кв.м. Подключил навыки переговоров и еще снизил цену покупки. В итоге удалось приобрести 20 апартаментов по 155 тыс.руб. за кв.м. Экономия только на входе в сделку составила 3,8 млн.руб.! Но пандемия внесла свои коррективы, в итоге пришлось выкупить апартаменты позже и дороже. Всю купленную недвижимость распродали за 2 месяца. В итоге доходность инвесторов составила 51%. Это невероятно!
- Метро Владыкино, 15 апартаментов еще ближе к метро. Схема работы такая же, как в примере выше, но цена покупки чуть выше. Выкупили апартаменты за 43 млн.руб. Те инвесторы, которые изначально с нами зашли на проект с наличными заработают 30% годовых. Те, кто в ипотеку - за счет кредитного плеча получат 45 - 47%.
- Новый проект[позже допишу]. Люди выкупили объект после банкротства, делали ремонт общих зон и продавали как апартаменты за 95 тыс. кв. м. при рыночных от 250 тыс. кв.м. Всего было выставлено на продажу 39 апартаментов. Когда я решил войти в этот проект, осталось только 17 апартаментов, а потенциал продажи - 300 тыс. за кв.м. Вступил в переговоры с продавцами, в ходе которых они мне сделали скидку 9 млн. руб. Итого, сумма инвестиций 90 млн. руб. Планирую в течение 3 месяцев все продать. Прогнозная доходность инвесторов составит 55%. Сделка еще в процессе.
Но, конечно, не все было так гладко и прибыльно, особенно в начале моего пути. Буду откровенным и расскажу о сделках, которые дали мне колоссальный опыт и закалили меня. Начну с двух сделок, которые можно было бы назвать провалом, но…
Я купил 2 квартиры в многоквартирном доме, каждая за 1,5 млн. руб. Дом в 17 этажей уже был практически достроен. Остался буквально квартал до сдачи. Моя стратегия была купить и продать на миллион дороже. Но тут застройщик начал процесс банкротства. И началась та самая история, когда обманутые дольщики выходят с транспарантами на улицу и требуют вернуть деньги. С тех пор прошло 7 лет…
Я долгое время думал, что потерял в этой провальной сделке свои деньги, но сейчас начались подвижки - другой подрядчик достраивает дом, и скоро дольщикам отдадут ключи. И сейчас я понимаю, что капитал, который я туда вложил, сохранился и даже вырос за это время. Теперь продам дороже! Да, получилось не так, как планировалось, однако я мог бы вложить эти деньги в любой другой актив и не факт, что они в нем сохранились бы, а тут не только сохранились, но и приумножились! По итогу я и тут оказался в плюсе. Хотя на это потребовалось больше времени.
Я купил 2 квартиры в многоквартирном доме, каждая за 1,5 млн. руб. Дом в 17 этажей уже был практически достроен. Остался буквально квартал до сдачи. Моя стратегия была купить и продать на миллион дороже. Но тут застройщик начал процесс банкротства. И началась та самая история, когда обманутые дольщики выходят с транспарантами на улицу и требуют вернуть деньги. С тех пор прошло 7 лет…
Я долгое время думал, что потерял в этой провальной сделке свои деньги, но сейчас начались подвижки - другой подрядчик достраивает дом, и скоро дольщикам отдадут ключи. И сейчас я понимаю, что капитал, который я туда вложил, сохранился и даже вырос за это время. Теперь продам дороже! Да, получилось не так, как планировалось, однако я мог бы вложить эти деньги в любой другой актив и не факт, что они в нем сохранились бы, а тут не только сохранились, но и приумножились! По итогу я и тут оказался в плюсе. Хотя на это потребовалось больше времени.
Кризис и провал: как я бросил заниматься инвестициями в недвижимость
А теперь самое страшное. В моей жизни был провальный проект, который сильно пошатнул благосостояние и спокойствие моей семьи. Мы оказались на дне, в жесточайшем финансовом и эмоциональном кризисе. Но обо всем по порядку.
В 2015 году мне предложили вложиться в строительство коттеджного поселка в Санкт-Петербурге. Изначально весь проект был на 120 домов. В то время доверяли всем хорошим людям, которые умели красиво рассказать, какие они крутые. Поверил и я. Мне удалось привлечь инвестиции в проект и я еще вложил туда свои деньги - 19 500 000 рублей.
В проекте участвовали 3 стороны: я как инвестор, строитель-подрядчик вместе со своей женой и партнер, который отвечал за продажи. Проект начал свою жизнь, но стройка затянулась. Как только начали возводить дома, я стал настаивать, что надо начинать продавать. На что получал ответ: “Давай достроим, а потом будем продавать”.
А теперь самое страшное. В моей жизни был провальный проект, который сильно пошатнул благосостояние и спокойствие моей семьи. Мы оказались на дне, в жесточайшем финансовом и эмоциональном кризисе. Но обо всем по порядку.
В 2015 году мне предложили вложиться в строительство коттеджного поселка в Санкт-Петербурге. Изначально весь проект был на 120 домов. В то время доверяли всем хорошим людям, которые умели красиво рассказать, какие они крутые. Поверил и я. Мне удалось привлечь инвестиции в проект и я еще вложил туда свои деньги - 19 500 000 рублей.
В проекте участвовали 3 стороны: я как инвестор, строитель-подрядчик вместе со своей женой и партнер, который отвечал за продажи. Проект начал свою жизнь, но стройка затянулась. Как только начали возводить дома, я стал настаивать, что надо начинать продавать. На что получал ответ: “Давай достроим, а потом будем продавать”.
В наши планы вмешалась Вселенная. Строитель-подрядчик скоропостижно умер. Ситуация - хуже не придумаешь! Тот, кто должен продавать - не продает, тот, кто должен строить - уходит из жизни.
Я еду в Питер, чтобы со всем разобраться.
В Питере стройка стоит, дома не продаются, жена строителя в трауре. При проверке выяснилось, что 3 дома построены на земле, которая у нас в собственности, а еще 2 - почему-то на земле жены строителя. Почему так получилось, непонятно. Женщина отказывается переоформлять на нас эти дома. Удалось только взять с нее расписку, что она должна нам 5 миллионов рублей.
Затем был суд. Жену строителя признали банкротом. Часть денег под этот проект я привлекал по договорам займа - пришлось объяснять ситуацию кредиторам, договариваться, что обязательства мы свои выполним, но они растянутся по срокам.
В Питере стройка стоит, дома не продаются, жена строителя в трауре. При проверке выяснилось, что 3 дома построены на земле, которая у нас в собственности, а еще 2 - почему-то на земле жены строителя. Почему так получилось, непонятно. Женщина отказывается переоформлять на нас эти дома. Удалось только взять с нее расписку, что она должна нам 5 миллионов рублей.
Затем был суд. Жену строителя признали банкротом. Часть денег под этот проект я привлекал по договорам займа - пришлось объяснять ситуацию кредиторам, договариваться, что обязательства мы свои выполним, но они растянутся по срокам.
В итоге у меня образовался личный убыток в 13 500 000 рублей. Это высасывало из меня все силы и энергию. В моей жизни наступил крах. Нам пришлось продать свою квартиру в Москве в хорошем районе с шикарным ремонтом, который мы только что сделали, и переехать за МКАД, где жить было дешевле, а также занимать деньги у родителей.
Я был подавлен тем, что не могу обеспечить своей семье тот уровень жизни, которому мы привыкли, моя жена рыдала и была в шоке от случившегося, а я ничего не мог сделать.
Я испытал очень сильную эмоциональную просадку. Больше года я не мог выплыть. Просыпался каждое утро и меня накрывало давящим осознанием, что есть долг в 19 000 000 руб. и личный нехилый убыток. И так день за днем. Я понимал, что нужно что-то делать с этим, но не представлял, что. Покупателей нет, есть огромные долги, и я под постоянным прессингом. В таких условиях было невозможно совершать какие-либо шаги по другим бизнесам. У меня просто не было дохода, не было денег даже чтобы купить еды, но при этом была ипотека на 100 000 в месяц. Утешала меня лишь история Дональда Трампа - в которой он писал что когда он шел по Нью-Йорку с долгами в несколько миллиардов долларов и увидел бомжа- и порадовался за него - что бомж богаче него на несколько миллиардов)))
Я не опускал руки. Благодаря моим действиям и невероятной поддержке моей любимой жены Юли, которая использовала все возможности, чтобы помочь, нам удалось преодолеть этот сложный период.
За полтора года я полностью закрыл вопросы с инвесторами, выплатил им проценты. Мой личный убыток снизился до 10 млн. руб. Сейчас постепенно продаются оставшиеся участки, которые покрывают понемногу мой убыток.
После этого провала у меня был перерыв в сделках с недвижимостью около 3-х лет. Я был подавлен, не мог представить, что буду заниматься недвижимостью и дальше, не был уверен в себе, боялся повторения случившегося.
А вы играете в компьютерные игры? Озарение и прорыв
Около 2-х лет назад, когда сделок с недвижимостью я уже не вел, я вспомнил как в детстве играл в разные игры на старом компьютере я вдруг четко понял вот что.
Когда играешь в компьютерную игру, если потерял жизнь и не успел сохраниться, то приходится заново проходить тот же уровень с нуля. Я перепробовал много инструментов: фондовый рынок, криптовалюта, инвестиции в бизнесы других людей трейдинг, займы. В каждом из этих способов НЕТ ВОЗМОЖНОСТИ “сохраниться”. Либо ты угадываешь с вложением и выигрываешь, либо откатываешься на несколько уровней назад или вообще уходишь в ноль, туда, с чего начинал.
Около 2-х лет назад, когда сделок с недвижимостью я уже не вел, я вспомнил как в детстве играл в разные игры на старом компьютере я вдруг четко понял вот что.
Когда играешь в компьютерную игру, если потерял жизнь и не успел сохраниться, то приходится заново проходить тот же уровень с нуля. Я перепробовал много инструментов: фондовый рынок, криптовалюта, инвестиции в бизнесы других людей трейдинг, займы. В каждом из этих способов НЕТ ВОЗМОЖНОСТИ “сохраниться”. Либо ты угадываешь с вложением и выигрываешь, либо откатываешься на несколько уровней назад или вообще уходишь в ноль, туда, с чего начинал.
Недвижимость позволяет дойти до уровня, где можно “сохраниться” - начать получать пассивный доход, или продать, выйти и вложиться в другую недвижимость. И ты опять “сохранился”! Этот процесс постоянный. Ты не откатываешься назад, потому что капитал заземляется.
И даже мой эпичный провал оказался решаемой задачей. Очень сложной, выматывающей, но преодолимой. Я получил “боевую” закалку и прокачал свои навыки антикризисного управления.
Тогда появилось осознание, что если рассматривать недвижимость как активы, то она переживет любые стабильные бизнесы. Здесь идет сохранение капитала, а если правильно работать в этой области, то и приумножение.
Тогда появилось осознание, что если рассматривать недвижимость как активы, то она переживет любые стабильные бизнесы. Здесь идет сохранение капитала, а если правильно работать в этой области, то и приумножение.
И я понял, что мне нужно растить свои компетенции в сфере инвестирования в недвижимость, участвовать в разных сделках и вообще, пора возвращаться в дело!
Я проанализировал, что конкретно не получилось в проекте в Санкт-Петербурге. Понял, что дело не в недвижимости как таковой, это не она не работает, а неправильно сработали мы.
Дело не в инструменте, а во мне, моем подходе, неумении, незнании.
Я понял, что нужна более основательная и самостоятельная подготовка всех этапов сделки: анализ рынка, многоступенчатая проверка, расчет и прогноз, учет всех возможных рисков.
Все эти вопросы мы сейчас решаем с моей командой. Когда я контролирую полный цикл, то понимаю, что происходит, какие могут возникнуть риски, потенциальную и итоговую доходность. И наглядно объясняю это инвесторам. В любой момент времени они владеют всей информацией и она абсолютно для них прозрачна.
Как работает моя система сейчас
Сейчас у нас есть Служба безопасности. Прежде чем даже начать думать о вхождении в сделку, перед участием в переговорах мы проверяем, кто нам продает и почему продает. Изучаем всю подноготную очень детально, изучаем все вплоть до психологического портрета. Также пробиваем по открытым и закрытым каналам.
В итоге получаем полную объективную картину и можем уверенно принимать решения. Это все максимально снижает риски инвесторов.
Далее, когда уже вошли в проект, мы создаем чат с инвесторами, где раз в неделю рассказываем, что происходит, делимся новостями, видео и фото с объекта и публикуем отчеты. Инвесторам мы показываем все, даже такие “мелочи”, как экономия на ремонте. Например, купили апартаменты, делаем в них ремонт и тут удалось сэкономить по 13 500 рублей с каждого апартамента - все пишем в чат.
Это дает инвестору уверенность и спокойствие, он понимает, куда вложил свои деньги и что с ними сейчас происходит.
Дальше идет продажа готовых объектов, мы обязательно предоставляем еженедельный отчет: сколько было звонков, сколько просмотров объявлений, какую воронку для продаж мы создали. Потом сдаем документы на регистрацию сделок - все подтверждения также скидываем инвесторам.
Инвесторы видят изменения по сделке, видят, что работа идет, какие результаты она приносит. Могут отслеживать все движения, и даже если возникают сложности, то инвесторы видят и понимают, что мы занимаемся решением, какие шаги предпринимаем и какие результаты получаем. Это позволяет им спать спокойно и не переживать за свои деньги.
У нас полностью выстроена система работы с инвесторами: все прозрачно, четко, стабильно.
Инвесторы видят изменения по сделке, видят, что работа идет, какие результаты она приносит. Могут отслеживать все движения, и даже если возникают сложности, то инвесторы видят и понимают, что мы занимаемся решением, какие шаги предпринимаем и какие результаты получаем. Это позволяет им спать спокойно и не переживать за свои деньги.
Самые большие сложности, которые возникают в сделках с недвижимостью и решение которых мы полностью берем на себя
1.Поиск объекта.
Здесь нужно быть в теме, много знать о рынке, разбираться в нем, постоянно пополнять свои знания, чтобы найти классный, качественный объект с ценой ниже рыночной.
2.Проработка юридических моментов при покупке.
Мы работаем со сделками на сотни миллионов рублей. Если выбран неправильный объект, что-то не так с документами, то можно потерять много денег.
3.Ремонт и подготовка к продаже купленных объектов.
Это наше преимущество. Мы научились делать это быстро, качественно и по ценам даже немного ниже рыночных.
4.Продажи.
Риелторы могут обещать 100%-ные продажи, но по факту среди них много тех, кто только говорит. Наш отдел продаж работает без сбоев. И все, что они делают, инвесторы видят в отчетах.
1.Поиск объекта.
Здесь нужно быть в теме, много знать о рынке, разбираться в нем, постоянно пополнять свои знания, чтобы найти классный, качественный объект с ценой ниже рыночной.
2.Проработка юридических моментов при покупке.
Мы работаем со сделками на сотни миллионов рублей. Если выбран неправильный объект, что-то не так с документами, то можно потерять много денег.
3.Ремонт и подготовка к продаже купленных объектов.
Это наше преимущество. Мы научились делать это быстро, качественно и по ценам даже немного ниже рыночных.
4.Продажи.
Риелторы могут обещать 100%-ные продажи, но по факту среди них много тех, кто только говорит. Наш отдел продаж работает без сбоев. И все, что они делают, инвесторы видят в отчетах.
Чтобы выстроить все эти процессы и получать доходность от 30% нужно иметь соответствующие крутые компетенции: найти по цене ниже рынка, сделать быстро качественный и недорогой ремонт, продать по рыночной цене или выше.
Сейчас мои продажи на 97% совпадают с прогнозами. Это мощный триггер, чтобы инвесторы и дальше с нами сотрудничали
Помимо внешних бизнес-процессов мы выстроили внутренние процессы работы. У нас есть вводный курс о работе нашей компании и всех ее подразделениях. Этот курс в обязательном порядке проходят все сотрудники, начиная работать у нас. С помощью этого курса мы также отсеиваем тех, кто не сможет с нами работать. В итоге остаются только высокомотивированные, заряженные на работу результативные люди.
Мы называем наше внутреннее обучение “корпоративный университет”. Сотрудникам доступны обучающие уроки по всем процессам работы с недвижимостью. Например, есть курс по продажам по телефону и в целом по звонкам. По показам объектов: как готовиться к показу, как встречать клиентов, показ-практика.
Мы постоянно обновляем и дорабатываем обучение, чтобы создать структуру, которая будет стабильно работать и зарабатывать деньги для наших инвесторов.
Мы постоянно обновляем и дорабатываем обучение, чтобы создать структуру, которая будет стабильно работать и зарабатывать деньги для наших инвесторов.
А что дальше? Планы на будущее
Два года назад, решив вернуться в инвестиции в недвижимость, я думал, какой продукт создать, чтобы максимально быстро и стабильно расти?
Инвестиционный фонд - вот, что нужно! Этот инструмент позволит защитить деньги инвесторов и будет давать стабильную прибыль.
Инвестиционный фонд - вот, что нужно! Этот инструмент позволит защитить деньги инвесторов и будет давать стабильную прибыль.
Инвестиционный фонд должен обладать 4 факторами
- Защита капитала инвестора, чтобы в самом худшем случае он остался при своих деньгах и не ушел в минус.
- Доходность от 30% годовых - тогда мое предложение конкурентоспособно на рынке.
- Возможность прокачать большие объемы денег, т.е. получать высокую доходность даже при очень крупных вложениях.
- Ликвидность, чтобы не “замораживать” деньги инвесторов слишком надолго.
Риски уменьшаются, а доходность растет, когда есть все необходимые компетенции
Негативный опыт, который я получил, сыграл только на руку и помог сформировать все бизнес-процессы, тем самым сведя риски до минимума. Бизнес есть бизнес, и сложности все равно периодически возникают. Но я уже точно знаю, как их прорабатывать и решать. Дальше - больше!
