Когда мне было 17 лет, я только вступал во взрослую жизнь, определял свой жизненный путь, встретил первую любовь. Моя девушка тогда подарила мне книгу “Как зарабатывать на трейдинге”. Эта книга потрясла меня! В ней рассказывалось о рынке Forex и приводилось много историй в духе: “Вложился туда-то, заработал в 3 раза больше”.
А что, так можно было???

Эти истории меня воодушевили и я осознал, что АБСОЛЮТНО ЛЮБОЙ ЧЕЛОВЕК, имея даже небольшую сумму денег, может начать вкладывать куда-то деньги и зарабатывать. Это был мой первый опыт в теме инвестиций, который оставил глубокий след.

Второй раз я столкнулся с этой темой, когда один из друзей, зная о моем интересе, скинул мне ссылку на книгу Генриха Эрдмана “Инвестируй и богатей”. Эта книга рассказывает историю человека, который буквально с нуля разбогател на инвестициях. У него не было ничего за душой, он составил финансовый план и начал инвестировать в паевые инвестиционные фонды. В итоге создал капитал в миллион долларов за 30 лет.

И снова я был под большим впечатлением. Вписался в обучение на финансового консультанта. Купил обучающие материалы и начал потихоньку пробовать себя в деле инвестиций.
Тогда у меня появилось первое финансовое образование и первые навыки в сфере финансов: как сохранять деньги, какими инструментами приумножать, как накапливать и не сливать, другие базовые знания. Это меня сильно увлекло, потому что я понял, что можно отправлять деньги на “работу”, при этом они будут умножаться, а ты экономишь свое время.
Это было невероятно круто! Я хотел всему своему окружению донести мысль, что можно зарабатывать с минимумом усилий и времени и начал консультировать друзей и ближайших родственников. Но в то время (это был 2008 год) это был новый рынок для русскоязычного пространства. Тема инвестиций воспринималась сложно. Даже сейчас непросто, но тогда тех, кто инвестировал было в разы меньше. Я продавал пенсионные финансовые инструменты, рассказывал, что негосударственные пенсионные фонды - это эффективно для приумножения пенсионного капитала. Также обучал людей, как оптимизировать затраты, а сэкономленные деньги инвестировать.
Это был старт и первый опыт в плане финансового образования и продаж. Тогда же я познакомился с Николаем Мрочковским, который потом стал моим партнером в разных проектах. Мы вместе написали несколько книг, в том числе “Экстремальный тайм-менеджмент”, и запустили ряд курсов по личностному росту.
Почему выбрал инвестиции в недвижимость

Я начал получать первые деньги от образовательного онлайн-бизнеса и опять столкнулся с вопросом: как сохранять и приумножать накопленное? Начал искать разные возможности и остановился на инвестициях в недвижимость.

Я смотрел разные вебинары людей, которые инвестируют в недвижимость. Причем смотрел как на английском языке так и на русском. Это очень заряжает. Я смотрел, увидел рабочие стратегии для себя. Тогда меня это сильно зацепило.
Запустил первый доходный дом: в 2014 вместе с Николаем Мрочковским мы купили таунхаус 230 кв.м. за 10 млн.руб., еще 2 млн.руб. вложил в ремонт. Сделали из него 10 квартир-студий.

В итоге этот проект работает уже седьмой год и стабильно приносит в месяц 180 000 руб.

Из них 95 тыс. идет на ипотеку, а оставшаяся дельта - это пассивный доход. Мы потратили время только на запуск этого проекта (месяца 2 - 3), а потом делегировали работу управляющей компании. Я не погружаюсь ни в какие бизнес-процессы этого проекта, не трачу свое время, а доход получаю.
Сравниваю с другими бизнесами, которые запускал в разное время - с тех пор ничего не выжило. А эта недвижимость до сих пор работает и приносит деньги. Классный ресурс!

Мои инвестпроекты в недвижимость


  • Доходный дом “Апрелевка”: 10 квартир-студий. Действующий. Инвестиции составили 3,937 млн.руб. Прибыль 15.69% годовых. Доходность небольшая, но стабильная.
  • Квартира в Бисерово. Инвестиции 870 тыс.руб. С кредитным ключом, ипотекой. Прибыль 13.93% годовых. Одна из самых первых инвестиций.
  • Коттеджный поселок в Уфе. Я сам оттуда родом. Была найдена классная земля под дома премиального уровня. Дома планировали строить деревянные с панорамным остеклением. Таких в Уфе еще не было, мы тогда были первыми. Инвестировали 39 млн. руб. Построили 28 домов и вышли в небольшой плюс. Доходность инвесторов составила 6,53%. Проект длился 2 года. Это был крутой проект, который не обошелся без ошибок. Он принес колоссальный опыт, но не так много денег. Сейчас этот проект продолжает работать уже без меня и доходность инвесторы получают высокую.
  • Апартаменты в Москве, метро Владыкино. Нашли интересный объект - бывшая гостиница “Алтай”. Север города, 7 минут до метро. Цена покупки была очень привлекательная - 165 тыс за кв.м. против рыночной 210 тыс. за кв.м. Подключил навыки переговоров и еще снизил цену покупки. В итоге удалось приобрести 20 апартаментов по 155 тыс.руб. за кв.м. Экономия только на входе в сделку составила 3,8 млн.руб.! Но пандемия внесла свои коррективы, в итоге пришлось выкупить апартаменты позже и дороже. Всю купленную недвижимость распродали за 2 месяца. В итоге доходность инвесторов составила 51%. Это невероятно!
  • Метро Владыкино, 15 апартаментов еще ближе к метро. Схема работы такая же, как в примере выше, но цена покупки чуть выше. Выкупили апартаменты за 43 млн.руб. Те инвесторы, которые изначально с нами зашли на проект с наличными заработают 30% годовых. Те, кто в ипотеку - за счет кредитного плеча получат 45 - 47%.
  • Новый проект[позже допишу]. Люди выкупили объект после банкротства, делали ремонт общих зон и продавали как апартаменты за 95 тыс. кв. м. при рыночных от 250 тыс. кв.м. Всего было выставлено на продажу 39 апартаментов. Когда я решил войти в этот проект, осталось только 17 апартаментов, а потенциал продажи - 300 тыс. за кв.м. Вступил в переговоры с продавцами, в ходе которых они мне сделали скидку 9 млн. руб. Итого, сумма инвестиций 90 млн. руб. Планирую в течение 3 месяцев все продать. Прогнозная доходность инвесторов составит 55%. Сделка еще в процессе.
Коттеджный поселок в Уфе
Гостиница “Алтай”
Апартаменты, метро Владыкино
Но, конечно, не все было так гладко и прибыльно, особенно в начале моего пути. Буду откровенным и расскажу о сделках, которые дали мне колоссальный опыт и закалили меня. Начну с двух сделок, которые можно было бы назвать провалом, но…

Я купил 2 квартиры в многоквартирном доме, каждая за 1,5 млн. руб. Дом в 17 этажей уже был практически достроен. Остался буквально квартал до сдачи. Моя стратегия была купить и продать на миллион дороже. Но тут застройщик начал процесс банкротства. И началась та самая история, когда обманутые дольщики выходят с транспарантами на улицу и требуют вернуть деньги. С тех пор прошло 7 лет…

Я долгое время думал, что потерял в этой провальной сделке свои деньги, но сейчас начались подвижки - другой подрядчик достраивает дом, и скоро дольщикам отдадут ключи. И сейчас я понимаю, что капитал, который я туда вложил, сохранился и даже вырос за это время. Теперь продам дороже! Да, получилось не так, как планировалось, однако я мог бы вложить эти деньги в любой другой актив и не факт, что они в нем сохранились бы, а тут не только сохранились, но и приумножились! По итогу я и тут оказался в плюсе. Хотя на это потребовалось больше времени.
Кризис и провал: как я бросил заниматься инвестициями в недвижимость

А теперь самое страшное. В моей жизни был провальный проект, который сильно пошатнул благосостояние и спокойствие моей семьи. Мы оказались на дне, в жесточайшем финансовом и эмоциональном кризисе. Но обо всем по порядку.

В 2015 году мне предложили вложиться в строительство коттеджного поселка в Санкт-Петербурге. Изначально весь проект был на 120 домов. В то время доверяли всем хорошим людям, которые умели красиво рассказать, какие они крутые. Поверил и я. Мне удалось привлечь инвестиции в проект и я еще вложил туда свои деньги - 19 500 000 рублей.

В проекте участвовали 3 стороны: я как инвестор, строитель-подрядчик вместе со своей женой и партнер, который отвечал за продажи. Проект начал свою жизнь, но стройка затянулась. Как только начали возводить дома, я стал настаивать, что надо начинать продавать. На что получал ответ: “Давай достроим, а потом будем продавать”.

В наши планы вмешалась Вселенная. Строитель-подрядчик скоропостижно умер. Ситуация - хуже не придумаешь! Тот, кто должен продавать - не продает, тот, кто должен строить - уходит из жизни.

Я еду в Питер, чтобы со всем разобраться.
В Питере стройка стоит, дома не продаются, жена строителя в трауре. При проверке выяснилось, что 3 дома построены на земле, которая у нас в собственности, а еще 2 - почему-то на земле жены строителя. Почему так получилось, непонятно. Женщина отказывается переоформлять на нас эти дома. Удалось только взять с нее расписку, что она должна нам 5 миллионов рублей.

Затем был суд. Жену строителя признали банкротом. Часть денег под этот проект я привлекал по договорам займа - пришлось объяснять ситуацию кредиторам, договариваться, что обязательства мы свои выполним, но они растянутся по срокам.

В итоге у меня образовался личный убыток в 13 500 000 рублей. Это высасывало из меня все силы и энергию. В моей жизни наступил крах. Нам пришлось продать свою квартиру в Москве в хорошем районе с шикарным ремонтом, который мы только что сделали, и переехать за МКАД, где жить было дешевле, а также занимать деньги у родителей.

Я был подавлен тем, что не могу обеспечить своей семье тот уровень жизни, которому мы привыкли, моя жена рыдала и была в шоке от случившегося, а я ничего не мог сделать.

Я испытал очень сильную эмоциональную просадку. Больше года я не мог выплыть. Просыпался каждое утро и меня накрывало давящим осознанием, что есть долг в 19 000 000 руб. и личный нехилый убыток. И так день за днем. Я понимал, что нужно что-то делать с этим, но не представлял, что. Покупателей нет, есть огромные долги, и я под постоянным прессингом. В таких условиях было невозможно совершать какие-либо шаги по другим бизнесам. У меня просто не было дохода, не было денег даже чтобы купить еды, но при этом была ипотека на 100 000 в месяц. Утешала меня лишь история Дональда Трампа - в которой он писал что когда он шел по Нью-Йорку с долгами в несколько миллиардов долларов и увидел бомжа- и порадовался за него - что бомж богаче него на несколько миллиардов)))

Я не опускал руки. Благодаря моим действиям и невероятной поддержке моей любимой жены Юли, которая использовала все возможности, чтобы помочь, нам удалось преодолеть этот сложный период.

За полтора года я полностью закрыл вопросы с инвесторами, выплатил им проценты. Мой личный убыток снизился до 10 млн. руб. Сейчас постепенно продаются оставшиеся участки, которые покрывают понемногу мой убыток.

После этого провала у меня был перерыв в сделках с недвижимостью около 3-х лет. Я был подавлен, не мог представить, что буду заниматься недвижимостью и дальше, не был уверен в себе, боялся повторения случившегося.

А вы играете в компьютерные игры? Озарение и прорыв

Около 2-х лет назад, когда сделок с недвижимостью я уже не вел, я вспомнил как в детстве играл в разные игры на старом компьютере я вдруг четко понял вот что.

Когда играешь в компьютерную игру, если потерял жизнь и не успел сохраниться, то приходится заново проходить тот же уровень с нуля. Я перепробовал много инструментов: фондовый рынок, криптовалюта, инвестиции в бизнесы других людей трейдинг, займы. В каждом из этих способов НЕТ ВОЗМОЖНОСТИ “сохраниться”. Либо ты угадываешь с вложением и выигрываешь, либо откатываешься на несколько уровней назад или вообще уходишь в ноль, туда, с чего начинал.

Недвижимость позволяет дойти до уровня, где можно “сохраниться” - начать получать пассивный доход, или продать, выйти и вложиться в другую недвижимость. И ты опять “сохранился”! Этот процесс постоянный. Ты не откатываешься назад, потому что капитал заземляется.

И даже мой эпичный провал оказался решаемой задачей. Очень сложной, выматывающей, но преодолимой. Я получил “боевую” закалку и прокачал свои навыки антикризисного управления.

Тогда появилось осознание, что если рассматривать недвижимость как активы, то она переживет любые стабильные бизнесы. Здесь идет сохранение капитала, а если правильно работать в этой области, то и приумножение.

И я понял, что мне нужно растить свои компетенции в сфере инвестирования в недвижимость, участвовать в разных сделках и вообще, пора возвращаться в дело!

Я проанализировал, что конкретно не получилось в проекте в Санкт-Петербурге. Понял, что дело не в недвижимости как таковой, это не она не работает, а неправильно сработали мы.

Дело не в инструменте, а во мне, моем подходе, неумении, незнании.

Я понял, что нужна более основательная и самостоятельная подготовка всех этапов сделки: анализ рынка, многоступенчатая проверка, расчет и прогноз, учет всех возможных рисков.

Все эти вопросы мы сейчас решаем с моей командой. Когда я контролирую полный цикл, то понимаю, что происходит, какие могут возникнуть риски, потенциальную и итоговую доходность. И наглядно объясняю это инвесторам. В любой момент времени они владеют всей информацией и она абсолютно для них прозрачна.
Как работает моя система сейчас
Сейчас у нас есть Служба безопасности. Прежде чем даже начать думать о вхождении в сделку, перед участием в переговорах мы проверяем, кто нам продает и почему продает. Изучаем всю подноготную очень детально, изучаем все вплоть до психологического портрета. Также пробиваем по открытым и закрытым каналам.

В итоге получаем полную объективную картину и можем уверенно принимать решения. Это все максимально снижает риски инвесторов.

Далее, когда уже вошли в проект, мы создаем чат с инвесторами, где раз в неделю рассказываем, что происходит, делимся новостями, видео и фото с объекта и публикуем отчеты. Инвесторам мы показываем все, даже такие “мелочи”, как экономия на ремонте. Например, купили апартаменты, делаем в них ремонт и тут удалось сэкономить по 13 500 рублей с каждого апартамента - все пишем в чат.

Это дает инвестору уверенность и спокойствие, он понимает, куда вложил свои деньги и что с ними сейчас происходит.

Дальше идет продажа готовых объектов, мы обязательно предоставляем еженедельный отчет: сколько было звонков, сколько просмотров объявлений, какую воронку для продаж мы создали. Потом сдаем документы на регистрацию сделок - все подтверждения также скидываем инвесторам.

У нас полностью выстроена система работы с инвесторами: все прозрачно, четко, стабильно.


Инвесторы видят изменения по сделке, видят, что работа идет, какие результаты она приносит. Могут отслеживать все движения, и даже если возникают сложности, то инвесторы видят и понимают, что мы занимаемся решением, какие шаги предпринимаем и какие результаты получаем. Это позволяет им спать спокойно и не переживать за свои деньги.
Самые большие сложности, которые возникают в сделках с недвижимостью и решение которых мы полностью берем на себя

1.Поиск объекта.
Здесь нужно быть в теме, много знать о рынке, разбираться в нем, постоянно пополнять свои знания, чтобы найти классный, качественный объект с ценой ниже рыночной.
2.Проработка юридических моментов при покупке.
Мы работаем со сделками на сотни миллионов рублей. Если выбран неправильный объект, что-то не так с документами, то можно потерять много денег.
3.Ремонт и подготовка к продаже купленных объектов.
Это наше преимущество. Мы научились делать это быстро, качественно и по ценам даже немного ниже рыночных.
4.Продажи.
Риелторы могут обещать 100%-ные продажи, но по факту среди них много тех, кто только говорит. Наш отдел продаж работает без сбоев. И все, что они делают, инвесторы видят в отчетах.
Чтобы выстроить все эти процессы и получать доходность от 30% нужно иметь соответствующие крутые компетенции: найти по цене ниже рынка, сделать быстро качественный и недорогой ремонт, продать по рыночной цене или выше.

Сейчас мои продажи на 97% совпадают с прогнозами. Это мощный триггер, чтобы инвесторы и дальше с нами сотрудничали

Помимо внешних бизнес-процессов мы выстроили внутренние процессы работы. У нас есть вводный курс о работе нашей компании и всех ее подразделениях. Этот курс в обязательном порядке проходят все сотрудники, начиная работать у нас. С помощью этого курса мы также отсеиваем тех, кто не сможет с нами работать. В итоге остаются только высокомотивированные, заряженные на работу результативные люди.
Мы называем наше внутреннее обучение “корпоративный университет”. Сотрудникам доступны обучающие уроки по всем процессам работы с недвижимостью. Например, есть курс по продажам по телефону и в целом по звонкам. По показам объектов: как готовиться к показу, как встречать клиентов, показ-практика.

Мы постоянно обновляем и дорабатываем обучение, чтобы создать структуру, которая будет стабильно работать и зарабатывать деньги для наших инвесторов.
А что дальше? Планы на будущее
Два года назад, решив вернуться в инвестиции в недвижимость, я думал, какой продукт создать, чтобы максимально быстро и стабильно расти?

Инвестиционный фонд - вот, что нужно! Этот инструмент позволит защитить деньги инвесторов и будет давать стабильную прибыль.
Инвестиционный фонд должен обладать 4 факторами
  1. Защита капитала инвестора, чтобы в самом худшем случае он остался при своих деньгах и не ушел в минус.
  2. Доходность от 30% годовых - тогда мое предложение конкурентоспособно на рынке.
  3. Возможность прокачать большие объемы денег, т.е. получать высокую доходность даже при очень крупных вложениях.
  4. Ликвидность, чтобы не “замораживать” деньги инвесторов слишком надолго.
Сейчас я испытываю мощное чувство уверенности (но не самоуверенности - это опасно!). Уверенности, что есть нужные знания, навыки, компетенции, выстроенные процессы и понимание, как это применять, чтобы быть в плюсе.

Риски уменьшаются, а доходность растет, когда есть все необходимые компетенции

Негативный опыт, который я получил, сыграл только на руку и помог сформировать все бизнес-процессы, тем самым сведя риски до минимума. Бизнес есть бизнес, и сложности все равно периодически возникают. Но я уже точно знаю, как их прорабатывать и решать. Дальше - больше!
Made on
Tilda